Publicado em: 15/09/2026 por Seu Sonho Ideal

Primeiro apartamento: guia completo para comprar

Comprar o primeiro apartamento é uma decisão que envolve muitos fatores, o dinheiro, as responsabilidades e claro, as mesmas dúvidas: quanto preciso guardar, as taxas aparecem além da entrada e onde dá para economizar sem correr riscos?

A maioria dos guias para quem vai comprar o primeiro apartamento para na documentação e no financiamento.

A Seu Sonho Ideal te conta quanto reservar para os custos invisíveis da compra, como pedir um desconto legal de 50% no cartório, por que financiar uma parte do imóvel pode sair mais barato do que pagar tudo à vista e como declarar o imóvel no Imposto de Renda sem erro. 

Leia abaixo. 

Quanto você realmente precisa guardar para comprar o seu primeiro apartamento?

Juntar a entrada é importante, mas não suficiente. Muitos compradores conseguem aprovação no financiamento e descobrem, perto da assinatura, que ainda precisam pagar ITBI, registro e outras despesas obrigatórias.

Uma reserva entre 4% e 8% do valor do imóvel costuma cobrir esses custos de fechamento.

Os bancos normalmente aprovam parcelas que comprometem até 30% da renda bruta familiar, o que ajuda a definir um orçamento realista antes mesmo de escolher o imóvel.

Exemplo para um apartamento de R$ 400 mil:

Esses valores são uma referência prática para evitar que a compra fique travada na reta final. Para entender como essas taxas são calculadas.

Independentemente de optar por um apartamento na planta ou pronto para morar, esse planejamento financeiro continua sendo o fator que mais pesa no resultado da compra.

Financiamento e FGTS: fazendo o dinheiro trabalhar por você

Como usar o FGTS?

O FGTS pode reduzir bastante o valor desembolsado na primeira aquisição. Para utilizá-lo, é preciso atender às regras do Sistema Financeiro da Habitação.

Você deve:

• ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (consecutivos ou não);

• não possuir outro imóvel residencial no município onde mora ou trabalha;

• não ter financiamento ativo pelo SFH.

Depois de aprovado, o saldo pode ser usado para complementar a entrada, amortizar ou quitar parte da dívida a cada dois anos e até abater 80% de 12 parcelas consecutivas. Casais e co-compradores também podem somar seus saldos, aumentando o poder de compra sem elevar o financiamento facilitado.

Financiar pode sair mais barato que pagar à vista?

Esse é um dos pontos menos conhecidos da compra imobiliária.

Na aquisição totalmente à vista, normalmente é necessário pagar uma Escritura Pública em Cartório de Notas, cujo custo pode chegar a cerca de 1,5% do valor do imóvel. Já no financiamento pelo SFH, o próprio contrato bancário possui força de escritura pública, dispensando essa etapa. 

O registro do imóvel continua obrigatório, mas esse investimento específico deixa de existir.

Em alguns cenários, financiar uma pequena parte do apartamento gera uma economia maior do que quitar tudo imediatamente.

Checklist de vistoria antes de assinar

A vistoria confirma se o apartamento foi entregue conforme o memorial descritivo. Vale a pena levar um kit simples, porque pequenos testes identificam problemas que depois ficam mais difíceis de contestar.

O que levar:

• Cópia do memorial descritivo;

• Trena;

• Balde para testar o caimento dos ralos;

• Bolinha de gude para verificar o nivelamento do piso;

• Carregador ou tomada-teste;

• Cabo com ponta de borracha para identificar pisos com som oco..

A revista Casa Abril publicou um checklist completo com dezenas de pontos de conferência: Casa Abril sobre vistoria de apartamentos.

Depois da compra: como declarar o imóvel no IR 2026

Essa etapa costuma ser esquecida até chegar o período da declaração.

O apartamento financiado deve ser informado na ficha Bens e Direitos, Grupo 01, Código 11. O valor lançado em Situação em 31/12 corresponde apenas ao que foi efetivamente pago até aquela data: entrada, parcelas quitadas durante o ano e eventual uso do FGTS. Não entra o valor total do contrato nem o preço de mercado do imóvel.

O planejamento reduz custo na primeira compra do apartamento, conte com a Seu Sonho Ideal!

Se você quer comprar o primeiro apartamento, não olhe apenas para a entrada, os números mostram outra realidade: as taxas de fechamento, o possível benefício do FGTS e um desconto previsto em lei podem representar milhares de reais de diferença. 

Ao conhecer esses direitos antes da assinatura, você terá a compra mais segura e econômica.

Se você procura apartamentos compactos com condições alinhadas ao Minha Casa Minha Vida, a Seu Sonho Ideal desenvolve empreendimentos pensados justamente para quem está conquistando o primeiro imóvel.

FAQ

1. Posso comprar meu primeiro apartamento com nome negativado?

É possível, mas a aprovação do financiamento depende da análise de crédito de cada instituição financeira. Ter restrições reduz as chances de aprovação e pode limitar as condições oferecidas pelo banco.

2. Quanto tempo leva para sair um financiamento imobiliário?

O processo costuma levar entre 30 e 60 dias, considerando análise de crédito, avaliação do imóvel, emissão do contrato e registro em cartório. O prazo varia conforme a documentação apresentada.

3. Vale a pena comprar um apartamento de 38 m² como primeiro imóvel?

Para quem está adquirindo o primeiro apartamento, unidades compactas costumam oferecer parcelas mais acessíveis, menor custo de manutenção e melhor enquadramento em programas habitacionais, dependendo da renda.

4. Quem compra pelo Minha Casa Minha Vida também paga ITBI?

Sim. O ITBI continua existindo, mas alguns municípios oferecem redução ou isenção parcial para imóveis enquadrados no programa. Essa regra depende da legislação local.

5. É possível usar renda de duas pessoas no mesmo financiamento?

Sim. Bancos permitem compor renda entre cônjuges, companheiros ou outros co-compradores. Essa composição pode aumentar o valor aprovado e melhorar a capacidade de financiamento.