Publicado em: 10/09/2026 por Seu Sonho Ideal

Documentos para comprar apartamento: checklist

Reunir os documentos para comprar apartamento costuma ser a etapa que mais gera dúvidas, especialmente para quem está adquirindo o primeiro imóvel. 

A documentação envolve o comprador, o imóvel, o vendedor e uma sequência de procedimentos legais que precisam acontecer na ordem correta para evitar atrasos no financiamento ou no registro da propriedade.

Em Guarulhos, dois pontos precisam de mais atenção, o primeiro envolve a escritura pública, que deixou de ser obrigatória em alguns financiamentos com alienação fiduciária. 

O segundo é a mudança na alíquota do ITBI, que passou de 2% para 3% no município. 

Neste checklist da Seu Sonho Ideal, você encontra tudo o que precisa organizar antes de assinar o contrato.

Documentos para comprar apartamento: o que o comprador precisa apresentar

A aprovação de um financiamento ou a formalização da compra começa pela documentação pessoal. Quanto mais completa ela estiver, menor a chance de o banco ou a construtora solicitar complementações durante a análise.

Os documentos normalmente exigidos são:

• RG e CPF ou CNH válida;
  

• Comprovante de residência atualizado;
  

• Certidão de nascimento, casamento ou divórcio com averbação, quando aplicável;
  

• Comprovante de renda, como holerites, declaração de Imposto de Renda ou extratos bancários para autônomos.

Se houver mais de um comprador no contrato, todos os participantes precisam apresentar a documentação correspondente.

Documentos do imóvel e do vendedor

A análise documental não termina no comprador. O imóvel também precisa estar regularizado para que a transferência aconteça sem riscos jurídicos.

Essas certidões servem para verificar se existem dívidas, ações judiciais ou restrições que possam comprometer a negociação.

Em apartamentos novos vendidos diretamente pela construtora, parte dessa documentação já costuma estar organizada previamente, o que torna o processo mais ágil.

Contrato de compra e venda é o primeiro passo da formalização

Depois da conferência documental, chega o momento de assinar o contrato de compra e venda. 

É esse documento que estabelece as condições do negócio e formaliza o compromisso entre as partes.

Entre as informações que precisam constar no contrato estão:

• valor total do imóvel;

• forma de pagamento;

• valor da entrada;

• prazo para entrega das chaves;

• multas e condições em caso de desistência.

Nos imóveis na planta, o contrato também define como funciona a entrada parcelada durante a obra e quais índices serão utilizados para atualização das parcelas. 

Quem ainda está avaliando essa modalidade pode consultar nosso guia sobre como financiar um apartamento na planta antes de fechar a negociação. 

Escritura pública: você sempre precisa dela?

Durante muitos anos, a resposta seria sim, hoje, existe uma exceção importante que mudou a forma como diversos financiamentos são formalizados.

Em dezembro de 2024, o Supremo Tribunal Federal reconheceu que imóveis financiados com garantia de alienação fiduciária podem ser registrados por meio de contrato particular, sem a necessidade de escritura pública separada. 

Essa possibilidade vale tanto para financiamentos realizados por instituições financeiras quanto para operações conduzidas por construtoras e incorporadoras que utilizam esse mesmo modelo jurídico.

Na prática, isso significa que o contrato de financiamento pode seguir diretamente para registro no Cartório de Registro de Imóveis, reduzindo uma etapa burocrática e parte dos custos cartorários.

A regra não vale para todas as situações. Compras realizadas à vista, sem financiamento e sem alienação fiduciária, continuam exigindo escritura pública antes do registro da propriedade. 

Por isso, vale confirmar com o corretor ou com o cartório qual procedimento se aplica ao seu caso específico.

ITBI em Guarulhos: o que mudou em 2026

O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e precisa ser pago antes do registro da propriedade. Em Guarulhos, a alíquota passou de 2% para 3% a partir de 1º de janeiro de 2026.

Esse aumento altera diretamente o orçamento de quem está comprando um imóvel, principalmente em empreendimentos de maior valor.

Existe outra informação que costuma surpreender compradores de primeira viagem: o cálculo do imposto não utiliza obrigatoriamente o preço negociado entre comprador e vendedor.

A Prefeitura considera o maior valor entre o preço declarado na compra e o valor venal de referência do imóvel. Se o valor venal for superior ao preço da negociação, ele será utilizado como base de cálculo do ITBI.

Por esse motivo, o imposto deve entrar no planejamento financeiro desde o início da compra. Para entender todas as despesas envolvidas além da entrada e do financiamento, entenda os custos de comprar apartamento.

Registro de imóvel é a etapa que torna você proprietário

Muitas pessoas acreditam que a assinatura do contrato já transfere a propriedade, mas juridicamente, isso não acontece.

O proprietário de fato passa a existir apenas após o registro na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o Código Civil. 

Enquanto esse procedimento não é concluído, o imóvel continua registrado em nome do vendedor ou da construtora, mesmo que o pagamento já tenha sido realizado.

Depois do pagamento do ITBI e da conferência documental, o cartório atualiza a matrícula e oficializa a transferência da propriedade, esse é o último passo do processo de compra.

Conclusão

Organizar os documentos para comprar apartamento com antecedência reduz atrasos, evita retrabalho e permite identificar pendências antes da assinatura do contrato.

Em Guarulhos, entender quando a escritura pública é dispensada e como funciona o novo cálculo do ITBI também ajuda a prever custos com mais precisão.

Se você está comprando seu primeiro imóvel ou quer revisar toda a documentação antes de fechar negócio, fale com um consultor da Seu Sonho Ideal e faça uma conferência completa do seu checklist antes da assinatura.

FAQ

1. Quais documentos o banco costuma analisar primeiro?

Os primeiros documentos normalmente são RG, CPF, comprovante de residência e comprovantes de renda. Eles permitem iniciar a análise de crédito antes da assinatura do contrato.

2. Preciso atualizar minha certidão de estado civil?

Sim. Em casos de casamento, divórcio ou separação, a certidão deve estar atualizada e, quando necessário, conter a averbação correspondente para evitar pendências na documentação.

3. O ITBI pode ser parcelado?

Isso depende das regras do município. Em Guarulhos, vale consultar a Prefeitura ou o cartório responsável para verificar as formas de pagamento disponíveis antes do registro.

4. Quem compra em união estável precisa apresentar algum documento específico?

Sim. Quando a união estável é formalizada, o contrato ou a escritura declaratória pode ser solicitado para definir corretamente a participação de cada comprador no imóvel.

5. Posso registrar o imóvel logo após assinar o contrato?

Somente quando toda a documentação estiver regularizada e o ITBI tiver sido quitado, nos casos em que ele é devido. O registro é a etapa que oficializa a propriedade no cartório.